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【资料图】

出品｜公司研究室地产组

文｜大同

3月15日，广州国企越秀地产公布2022年全年业绩，成为首家公布年报的上市内房企业。在行业出清之际，长期以保守著称的越秀地产一反常态，投资端加大拿地力度，销售端也是头部房企中少有保持增长的公司。

然而，在越秀地产披露年报前，公司却被质疑销售数据造假。根据第三方机构数据，越秀地产权益销售比约90%，远高于过往60%左右的拿地比例。越秀地产逆势“狂飙”，究竟是注水虚胖，还是厚积薄发？

01、2022年销售额逆势增长

越秀地产作为首家公布2022年业绩的上市房企，是有一定底气的。

2022年，全国房地产市场整体规模大幅下滑，全年商品房销售额和销售面积分别同比下降26.7%和24.3%，房地产投资额同比下降10.0%。

在行业大盘和大多数房企销售下滑的情况下，越秀地产却实现了逆势增长。2022年，越秀地产合同销售额1250.3亿，同比增长8.6%，完成全年销售目标1235亿的101.2%。

市场布局方面，越秀地产以大湾区为根本，重点扩展华东、华中、北方和西部地区。2022年，大湾区销售额596.8亿，占比47.7%，其中大本营广州的销售额为531.9亿，占比42.5%。

大本营之外，2022年，华东地区销售额429.5亿，同比增长65.7%，占比约34.4%；华中地区销售额140.4亿，同比增长38.1%；北方地区贡献58.1亿，同比增长24.7%；西部地区为25.5亿，同比下降15.6%，成为唯一下滑的大区。

从主要城市的销售均价来看，深圳的均价由2021年的9.54万元/平降至9.29万元/平，武汉由2.05万元/平降至1.96万元/平。同时，广州、合肥、北京、杭州的均价都有明显提升。

2023年2月，地产销售有所回暖，市场上便有了喊“小阳春”的声音。然而，多位从业者认为，这一波小阳春属于“补足型”，主要受积压的需求释放、房贷利率下调、以及合理的价格等多重因素影响。这波“小阳春”能持续多久还需观望。总的来说，2023年的房地产市场环境仍难言乐观。

在越秀地产业绩会上，董事长林昭远表示，“在设立2023年销售目标时确实也有点纠结，因为去年完成目标已经很累了，今年担心给自己定的目标太高，最后结合今年市场有所回暖的趋势，定下了6%的增长目标。”按此推算，越秀2023年销售目标约为1325亿。

02、财报公布前的“销售额注水”风波

在发布年报前，越秀地产刚经历了“销售额注水”风波。

3月6日，越秀地产公告称，2月份公司实现合同销售额为137.12亿，同比上升约385.6%；实现合同销售面积约为40.49万平方米，同比上升约24.3%。截至2023年2月末，越秀地产累计合同销售额约225.96亿，同比上升约187.3%；累计合同销售面积约64.14万平方米，同比上升约104.9%。

在2月销售数据公布后，雪球上的网友便质疑越秀地产1-2月份的全口径销售额增速远大于销售面积增速。

2023年1月，越秀地产销售均价37564元/平米，同比上涨45.64%。在当下的市场环境中，销售均价上涨四成颇令人感到怀疑。

根据克而瑞等第三方行业机构发布的数据，2023年前两个月，越秀地产全口径金额224亿，权益销售额211.3亿，权益销售额占比高达94.3%。

无独有偶，中指研究院发布的广州地区榜单显示，2023年前两个月，越秀地产全口径销售额为117亿，权益销售额72亿，权益销售比约60%。全国榜方面，越秀地产前两个月全口径销售额227亿，权益销售额214亿。

这意味着，2023年头两个月，越秀地产在广州以外的地区，以110亿的全口径销售额，创造了142亿的权益销售额，权益销售比超100%。

按照常识来判断，广州是越秀具有资源优势的区域，在广州越秀足够以较高的权益占比进行地产开发，在广州以外区域，做为闯入者与当地优势房企合作开发，或许是更好的选择。

面对投资者的质疑，几家行业机构表示：数据是开发商提供的。越秀地产则声明称，“我司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。”

上市公司公告披露的数据可信度相对较高，不过，越秀地产是否给第三方机构提供过数据，这点就需要投资者自行判断。倘若未提供过数据，克而瑞和中指研究院对越秀地产的销售额判断为何与实际数据如此相近？

03、3年300亿北方区域或“狂飙”

在业绩会上，林昭远透露，2023年越秀土地新增规模会在400亿元左右，和去年规模大致相同。对于重点投资城市，林昭远表示，“北京会是我们要重点发展的城市，其它北方的城市像青岛、济南这些也会考虑拿地。”

对于北方市场的期待，林昭远称，“我们今年北方招来了郭伟智（原金地商置华中区域总经理）和董毅（旭辉原华北区域集团总裁），人才建设走在前面，马上就会开花结果。”

提到董毅，不可避免要提到一个月前结束的北京土拍，这被视为董毅加入越秀后的首次亮相。在2023年北京首轮土拍中，拍卖的6宗地块里越秀以59.11亿竞得石景山、回龙观两宗地块。

以石景山苹果园为例，这块地吸引了越秀、建发、国贸、招商、首开、中海6家房企报名。其中，中海作为深耕石景山区域多年的拿地大户，对这宗地势在必得。

不过，据说竞拍到了最后阶段，中海每次报价都要电话请示领导，而越秀则十分果断，举牌毫不手软，就是要把这块地吃到嘴里。最终，石景山这块地被越秀以25.99亿+1.5万平方米现房销售面积竞得。

在土拍结束后，董毅对媒体表示，“明年是现房销售，他很有信心销售金额过百亿。”此前曾有媒体报道，越秀北方区域内部定下了2025年要实现300亿的销售目标。

越秀在北京2023年首批供地中拔得头筹，对外界释放出对北京乃至整个华北市场的强烈野心。3年300亿，越秀北方区域或许将要上演现实版“狂飙”。

不过，越秀作为北京的“外来和尚”，现房销售比例较高，对越秀的操盘能力是一大考验，对期房的销售回款速度也有更高的要求。

在行业出清之际，越秀地产能得以实现逆势增长，成为规模仅次于建发房产的地方国企，主要是凭借国企的融资优势。2022年，越秀地产取得新融资599亿，其中境内融资524亿，境外融资75亿。

过去一向保守惯了的越秀，胃口突然变大，这种转变对越秀也是一种挑战。近期闹出的“销售额注水”风波，究竟是越秀的“面子工程”，还是第三方机构统计有误，恐怕一时难以看清。

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