成立尚不足一年的公募REITs产品在年内市场持续波动的背景下，却频频因溢价而发布风险提示甚至停牌。2月15日，建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT的基金管理人均发布上述产品的停复牌及交易风险提示公告或溢价风险提示公告。值得一提的是，北京商报记者注意到，2月以来，已有多只公募REITs产品因收盘价较发行价涨幅较高而相继发布溢价风险提示或停复牌公告。在业内人士看来，由于公募REITs的收益相对稳定，在货币政策宽松、利率走低的情况下，相关公募REITs产品出现明显溢价也属正常现象。

自首批公募REITs产品在2021年6月成立以来，相关产品的发展趋势持续向好。近日，在公募REITs产品溢价明显的背景下，有关基金管理人也频频提示风险。2月15日，建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT的基金管理人均发布上述产品的停复牌及交易风险提示的公告;同日，中航首钢生物质REIT的管理人也发布该产品的溢价风险提示公告。

相关基金管理人均在公告中明确表示，由于上述产品以获取基础项目产生的租金或基础设施项目运营产生的垃圾处理费和电费收入等收益为主要现金流，但随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

此外，由于截至2月14日收盘，上述产品的收盘价较发行价格涨幅较高，为保护基金份额持有人的利益，博时蛇口产园REIT自2月15日9:30开市起至当日10:30停牌，自2月15日10:30复牌;而建信中关村REIT则于2月15日停牌1天，自2月16日起复牌。

据同花顺数据显示，截至2月15日早盘收盘，在当日数据可取得的10只公募REITs基金中，有3只产品呈上涨趋势，7只产品呈下跌趋势。截至当日下午收盘，则有富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、中航首钢生物质REIT、华夏越秀高速REIT4只产品收涨，其中涨幅最高的为富国首创水务REIT，单日涨幅为2.03%。

事实上，自2月以来，已有多只公募REITs产品相继发布溢价风险提示公告甚至停牌公告。如2月14日，就有建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT及华安张江光大园REIT在当日发布停复牌及交易风险提示的公告。此外，红土创新盐田港仓储物流REIT、富国首创水务REIT也曾在2月8日发布风险提示公告。

从产品收益率来看，公募REITs的近期涨幅确实较为亮眼。据同花顺数据显示，截至2月15日，今年以来，已上市的11只公募REITs产品均实现增长，且增幅明显，单只产品最高涨幅已达45.35%，为富国首创水务REIT;此外，红土创新盐田港仓储物流REIT、博时蛇口产园REIT的年内涨幅也均超30%，分别为33.95%、32.44%。

对于公募REITs在年内涨幅明显的原因，IPGlobal中国区首席经济学家柏文喜认为，由于公募REITs的收益相对稳定，而在货币政策宽松、利率走低的情况下，相关公募REITs产品出现明显溢价也成为顺理成章的事情。另外，在宏观预期走弱的情况下，REITs的抗周期性愈发显现，这一效应的叠加更加凸显了相关公募REITs产品的溢价能力。

但柏文喜也提到，“虽然公募REITs产品在发展过程中的现金流和收益相对稳定，具有较强的抗周期性，但是目前的公募REITs主要为基础设施类项目，这类项目的底层资产过于集中和单一，更容易受政策或市场变动的影响，造成其风险相对较高”。

虽然具有一定的风险因素，但在具有较强的抗周期性等优势的背景下，目前仍有不少基金管理人希望分得公募REITs的“一杯羹”。北京商报记者注意到，当前仍有多只公募REITs产品正在申报中。据公开资料显示，目前有鹏华深圳能源清洁REIT在深交所递交申请，而国泰君安临港东久智能制造产业园公募REIT、华夏中国交建高速公路REIT、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT3只公募REITs产品则在上交所递交申请且正在审核阶段。

展望后市，柏文喜则直言道，“公募REITs产品以其稳定的现金流和收益还有一定的成长性，成为风险与收益匹配较为适中的产品，因而也成为机构投资者基础的重要资产配置类型，同时也是基础设施和商业地产领域内投资推出的重要通道和提升资产流动性的重要金融工具，因此公募REITs的未来发展前景是毋庸置疑的”。(记者岳品瑜李海媛)

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